「実家が空き家になった」「今住んでいる家が空き家になる予定」など、空き家を所有するに至る理由はさまざまです。両親や親戚の死や引っ越し、自分の転勤や転職などで、思いがけないタイミングで空き家の所有者になってしまうなんてこともあります。空き家を上手に管理していくことで資産価値のある不動産として残しておくことは十分に可能ですが、なかには空き家の状態や維持費を検討したうえで「空き家を解体したい」と考えている方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、空き家を解体したいと考えている方に向けて、空き家解体の費用や空き家解体後の土地管理について、みなさんが疑問に思われる部分を丁寧に解説していきます。
空き家を解体するメリット
空き家を解体する決断をする前に、本当に空き家を解体することが最善の選択かを慎重に決断する必要があります。というのも、空き家を解体することにはメリットもあればデメリットもあるからです。そこでまずは、空き家を解体してどのようなメリット・デメリットがあるのかを一緒に見ていきましょう。ここでは先に、空き家を解体するメリットについて解説していきます。
物理的な安全を確保できる
空き家になった家は既に築年数が20年以上経過していることも多く、人の管理なくしては安全な状態を維持できない状態のものも多いです。特に人が住んでいないと空き家は劣化が進行しやすいため、屋根や外壁、塀などが崩れるリスクも高くなります。こうした物理的なトラブルが発生してしまうと、当然近隣住人への迷惑になってしまうこともありますし、怪我をさせてしまう可能性もあります。当然管理不足で怪我をさせてしまった場合は、損害賠償請求をされることもあります。管理に自信がない方や今後空き家を活用する機会がない方にとっては、空き家は解体してしまった方がいいことも多いです。
土地の有効活用ができる
土地も所有している場合、空き家を解体した後に、更地となった土地のうえに新たに家を建てることもできますし、更地として売却することも可能です。特に売却を考えている方は、解体が必要な空き家を残すよりも更地にしてしまった方が購入者が付きやすく、売れやすい傾向にあるためあえて空き家の解体を行う方も多いです。売却を考えていなくても、セカンドハウスを建築したり、広さによっては投資用物件の建築なども可能になりますので、土地の有効活用の幅を広げることができます。
空き家管理の手間がかからなくなる
空き家を解体することで、空き家管理にかかる手間をなくすことができます。空き家管理は、住宅設備や室内環境を整えるだけではなく、屋根や外壁などの外部に面する部分についてもしっかりと管理をしていく必要があります。特に劣化が進んでいる場合や、大きな雨漏り起きている場合は、修繕工事をしなければならずその費用は100万円以上になることも珍しくありません。空き家を解体することで、こうした手間や定期的に続く管理における経済的負担から解放されます。
空き家を解体するデメリット
空き家管理に負担を感じている方にとっては、空き家を解体するメリットはとても嬉しい内容もあったのではないでしょうか。ただし注意したいのが、空き家解体にはデメリットも伴うという点です。「空き家は解体した方がいい」と思われがちですが、実は空き家の所有者にとっては解体することでデメリットが大きくなるため、解体の決断は新調に行う必要があります。空き家の解体を悩んでいる方に向けて、ここではメリットに引き続き、空き家を解体するデメリットについても解説をしていきます。
解体費用がかかる
後ほど詳しい金額について解説しますが、空き家の解体は費用がかかります。家を建築するにもお金はかかりますが、解体にも大きな費用がかかるため、経済面で解体を悩んでいる方も多いです。解体したくても費用が準備できなくて解体できない、といったお声を聞くこともあります。空き家の所有者になる際に解体を考えている方は、空き家にも解体費用がかかると知っておくことが大切です。
税金負担があがる可能性がある
空き家を解体すると、「なんとなくイメージで税金が安くなりそう」と考える方も多いのですが、実は逆で税金の負担があがる可能性の方が高いです。そもそも建物が建っている土地に対しては、固定資産税と都市計画税に関して、以下のような減額措置があります。
・200平方メートル以下の部分：固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に軽減されます。
・200平方メートルを超える部分：固定資産税が1/3に軽減されます。
しかし空き家が解体されることで、建物が立っている土地ではなくなるため、上記の減税措置が使えなくなります。代わりに、通常の税率で課税されます。そのため、税金が高くなるというよりは、減税措置がなくなり通常通りの税金を支払う必要があるということになります。
再建築不可になる土地もある
建築基準法の改正により、土地が建物を建てるための基準を満たしていない場合、もし空き家を解体してしまうとそれ以降建物を建てることが法律上できなくなってしまうケースもあります。このような再建築不可能の土地は、更地にして売却をしようとしても、売れないことが多いです。近隣の土地を持つことでメリットになる人に買い取ってもらう、もしくは自分がずっと所有し続ける必要があります。特に後者の場合は税金を払い続けながら更地の管理もしていかなければならないため、とても負担が大きくなります。
空き家の解体費用
空き家を解体するメリット・デメリット、それぞれを知っていただくことができたかと思います。特にデメリットをふまえたうえで、「空き家を解体したい」と考えている方は、今度は解体にかかる費用を準備しなければいけません。住宅の解体を経験する方は少ないため、費用相場なども普段の生活の中で聞くことはないですよね。そこでここでは、空き家の解体をする際にかかる費用についても、具体的な数値を用いながら分かりやすく解説をしていきます。所有している空き家に当てはめてご自分でも一度計算し、支払い計画の参考としてぜひ役立ててくださいね。
木造戸建ての場合
今現在空き家の解体を検討されているケースでは、木造の一戸建てが一番多いです。そのため、まずは木造戸建ての解体の場合について、見ていきましょう。仮に木造戸建てを一般的な30坪程度と仮定します。そして、木造戸建ての坪あたりの解体費用相場は5万円前後となりますので、ここでは坪あたり5万円と仮定しましょう。
30坪×5万円＝150万円
計算をすると、30坪の木造戸建ての解体費用は、おおよそ150万円程度であることが分かりました。しかし空き家を解体して更地にする場合は、空き家のみの解体だけではなく、堀や塀の撤去作業や住宅外構の撤去作業が必要になりますよね。そのためプラス20万円～50万円程度は追加でかかる可能性がでてきます。これらを全て計上すると、空き家を更地に完全に解体する作業では170万円～200万円程度かかると予測できます。
RC造戸建ての場合
空き家の解体以来で多いのは木造ですが、RC造の普及に伴い、RC造の住宅解体の依頼も増加しています。RC造は木造と違って強固な構造体ですので、木造よりも坪あたりの解体費用は高く、7万円～8万円程度とされています。先ほどの木造と比較するために一般的な30坪程度の広さの住宅と仮定し、坪当たりの解体費用を8万円と仮定すると、解体費用は以下のようになります。
30坪×8万円＝240万円
ここに外構の撤去費用を含めると、260万円～290万円程度となります。木造と比べてかなり費用が高くなることが分かりますね。
空き家解体後は更地の管理も必要
空き家を解体したからと言って、終わりではありません。土地を所有している場合は、更地となった土地もしっかりと管理していかなければいけません。空き家と同じで、土地も管理をしないと、雑草が生えたり野生生物の糞尿で汚れたりなど、地域の住人に迷惑をかけてしまうことがあります。解体当初は問題ないように見えても、時間の経過とともに雑草が増えたりと管理が必要な状態になっていくのです。では、実際に空き家の解体後の更地は、どのように管理していくべきなのでしょうか。空き家解体後の更地の管理についても詳しく解説をしていきます。
雑草・草木の管理
先ほど少しお話をしましたが、雑草や草木が生い茂ると、景観が悪くなるだけでなく、害虫の発生、さらには不法投棄を招く原因にもなります。ゴミの不法投棄は、管理のされていない空き地で多く発生しています。また雑草や草木に関しては、特に夏場は成長が早いため、定期的な草刈りや除草作業が必要です。周辺住民の視界を遮ったり、迷惑をかける可能性もあるため、適切に管理しないと苦情の原因になることがあります。
不法投棄の防止
更地は外から見通しが良く、不法投棄の標的になりやすいです。特に目立たない場所やフェンスのない土地はゴミや廃棄物が放置されやすくなります。不法投棄は管理されていない空き地に発生しやすいですが、しっかりと管理をしていても標的にされてしまうことはあります。大通りから外れた土地や、人目につきにくい土地は、特に不法投棄の被害に遭いやすいです。不法投棄をされてしまうと、犯人が特定できない場合は土地の所有者が処分費用を負担しなければいけないことが多く、不利益を被ってしまうのです。そのため、防犯対策として、フェンスを設置したり、定期的に土地を見回ることが有効です。しっかりと管理されている土地であるとアピールすることが大切です。
境界の確認とトラブル防止
隣地との境界が曖昧になると、境界線をめぐるトラブルが発生することがあります。解体後に境界標が動いたり、消えてしまうこともあるため、境界標の確認・維持が重要です。万が一境界標が消えてしまった場合は、測量士に依頼して境界線を再確認するようにしましょう。
雨水や排水の管理
土地の傾斜や排水溝が不適切だと、大雨時に水が溜まりやすくなり、隣地に水が流れ込むことでトラブルが発生する可能性があります。排水の確認や地面の平坦化が必要です。空き家があると空き家の雨漏り被害ばかりに目がいきがちですが、更地にしたら問題ないというわけでもありません。土地の状況や特徴を踏まえて、更地にした後であっても、雨水や排水の管理は適切に行う必要があるのです。万が一雨水や排水の管理が不適切で、近隣住人の敷地に自分の敷地から雨水が流れ込んでしまったら、トラブルに発展してしまうこともありますし、状況によって損害賠償を請求されることもあります。
土地の定期的な見回り
長期間放置しておくと、雑草や不法投棄だけでなく、誰かに勝手に利用されるリスクも高まります。定期的に土地を見回り、異常がないか確認することが重要です。場合によっては犯罪活動に利用されてしまったり、無断駐車による近隣への迷惑をかけてしまうこともあります。他人の敷地を不当に利用する人が悪いのは当然のことですが、管理不足によるトラブルは空き地の所有者が責任問題を問われてしまうこともあるのです。不安な方は、必要に応じてフェンスや防犯カメラ、看板を設置し、不法侵入や不法利用を防ぐ対策も検討しましょう。
空き家・空き地管理でお困りの方へ
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