「空き家を更地にすると固定資産税が6倍になる」「更地の方が税金が高くなる」こんな話を聞いたことはありませんか？ 現在空き家のオーナーとなり、空き家を処分するか残しておくか悩んでいる方にとっては、この空き家の税金の話はとても気になる部分ですよね。しかしこの空き家に関する税金は少し複雑な部分もあり、正しく理解している方は実は少ないのです。そこで今回は、空き家のオーナーの方に向けて、空き家に関する税金のお話と空き家を今後維持する場合の管理方法について詳しく解説をしていきます。
空き家にかかる税金
まずは最初に、空き家そのものにかかる税金について整理をしていきましょう。空き家は人が住んでいない状態の住居のことを示す言葉ですが、人が住んでいないからと言って税金がかからないというわけではありません。空き家も立派な不動産のひとつとして見られるため、当然税金はかかってくるわけですが、では一体どんな税金が課せられるのでしょうか。
固定資産税
まず空き家にかかる税金のひとつとして、「固定資産税」があげられます。固定資産税そのものの税率は、固定資産税評価額×1.4％となり、不動産の税金を計算する際はこちらの計算式を使用して計算します。ただし固定資産税は、住宅用地の特例によって軽減税率が定められているため、住宅用地内に建物が建っている場合は軽減税率の適応になります。多くの場合、この住宅用地の軽減税率の対象になります。計算式は、200㎡以下の部分に関しては固定資産税評価額×1/6となり、200㎡を超える部分に関しては固定資産税評価額×1/3となります。住宅用地に建っている空き家もこの軽減税率の適応となるため、空き家を維持している限りは更地よりは安くなるという解釈にもなります。
都市計画税
固定資産税の他にもうひとつかかる税金としては、「都市計画税」があげられます。都市計画税という言葉は少し聞きなれないかもしれません。都市計画税は、市街化区域に指定された土地や建物に対して課税されます。またこの場合の市街化区域とは、都市計画法で定められた区域で、都市の発展を目指して整備が進められる地域のことです。空き家が市街化区域に指定されている場所にある場合は、固定資産税とは別で都市計画税がかかるということになります。都市計画税の税率は市町村によって異なりますが、法律で上限は0.3%と定められています。そして都市計画税にも住宅用地の軽減税率が適応されるため、住宅用地内の空き家は200㎡以下の部分に関しては固定資産税評価額×1/3となり、200㎡を超える部分に関しては固定資産税評価額×2/3という計算式でかかる税金を算出します。都市計画税においても、空き家を維持している限りは更地よりは税金が安くなるという解釈ができます。
特定空き家と管理不全空き家の場合
空き家に関して忘れてはいけないポイントとしては、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されているかどうかです。特定空き家も管理不全空き家も、簡単に行ってしまうと、管理がきちんとされておらず周辺環境に悪影響を及ぼす可能性のある危険な空き家のことで、自治体が指定を行っています。特定空き家や管理不全空き家に指定されてしまうと、住宅用地の軽減税率の適応から除外されてしまうほか、場合によっては固定資産税が最大6倍になってしまう可能性があります。この空き家の特別な税に関しては、平成27年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が設置されてから適応となった税になります。「空き家として建物が建っていれば軽減税率を受けられる」というのは危険な考え方で、空き家の管理が適切でなければ空き家があっても結局は税金が高くなってしまう可能性があります。
◎参考：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報／国土交通省HP
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
空き家を更地にすることでかかる税金
空き家にかかる固定資産税と都市計画税、また特定空き家や管理不全空き家に指定された際の税率について、知っていただくことができたかと思います。基本的な部分をおさえたところで、さっそく本題の空き家を更地にすることでかかる税金について見ていきましょう。空き家を更地にすることでなぜ税金が高くなると言われているのか、本当に固定資産税が6倍になってしまうのか、詳しく解説をしていきます。
固定資産税の軽減税率が使えなくなる
まず空き家を解体して更地にした場合の固定資産税ですが、建物に対しての固定資産税は当然かからなくなります。つまり空き家を解体することで、空き家に関する固定資産税は0円となります。固定資産税とは日本において、土地や建物などの不動産を所有している人に対して、市区町村が課税する地方税の一種です。不動産の価値に基づいて課され、固定資産の所有者が毎年支払う義務を負いますが、建物がなくなるということはこの固定資産税の対象物がなくなるということですので税金がかからなくなるという仕組みです。この点だけを見ると、更地にしてしまうのも悪くはない、と感じる方も多いですが問題なのは土地にかかる固定資産税です。土地も固定資産税の対象となりますが、建物がなくなることで住宅用地の軽減税率が使えなくなります。そのため、軽減税率で軽減されていた200㎡以下の1/6や、200㎡を超える部分の3/1の軽減がなくなります。代わりに、課税標準額に1.4％を乗じた税金がかかります。つまり本来払うべき固定資産税がそのまま請求されることとなるため、空き家を解体して更地にすることで税の負担が大きくなるということなのです。注意したい点としては、課税標準額に1.4％を乗じた税金がかかるため、ただ単に固定資産税が6倍になるというわけではないという点です。
都市計画税の軽減税率が使えなくなる
固定資産税と同様に都市計画税にも変化があります。空き家を解体して更地にすると、都市計画税の住宅用地に対する軽減措置が適用されなくなります。結果として都市計画税の課税標準額が上がり、税額が増えることになります。都市計画税は200㎡以下の部分に関しては1/3、200㎡を超える部分に関しては2/3でしたが、この軽減税率が使えなくなります。そして課税標準額に0.3％を上限に計算される税金が、本来支払うべき費用でそのまま請求される形となります。こちらも固定資産税と同様、算出する際に乗じる税率が違うため、ただ単に都市計画税が3倍になるというわけではありません。
空き家を解体する場合の税金対策
空き家を解体することでかかる税金についても、知っていただくことができたかと思います。しかし、「空き家がかなり傷んでいるのでどうしても解体したい」「少しでも更地にかかる税金を安くしたい」そう考える方も多いかと思います。そこでここでは、空き家を解体した後の費用を少しでも安くする方法について解説をしていきます。
新しく建物を建築する
土地をそのまま維持していきたい、今後自分の配偶者や子供に相続をしていきたいと考えている方は、新しく建物を建築して自分が住んだり、貸し出すといった方法もあります。建物を建築する費用は当然かかってきてしまいますが、固定資産税と都市計画税の住宅用地の軽減税率が使えるようになるため、長い目で見ると税金面での負担が軽くなります。また貸し出すことで家賃収入とすることもできるため、収入減を確保することも可能です。
土地を売却する
土地を持ち続ける必要がない場合は、土地を売却してしまうというのもひとつの手です。土地の売却は、空き家の建物付きよりは更地の方が売りやすく、土地としての価値も高くなりやすいです。そのため、売却を目的として更地にする土地のオーナーの方もいます。土地を売却完了してしまえば、これまでかかる固定資産税と都市計画税は当然なくなります。ただし土地が僻地にある、交通の便が非常に悪い場所にあるなどの何らかのデメリットがある場合は、更地にしても売却がなかなかできないリスクもあります。売却ができない間の税金負担は土地のオーナーとなるため、売却できなかった場合のリスクもよく検討しておく必要があります。
土地を貸し出す
新しく建物を建築しなくても、土地のまま貸し出すことも可能です。例えば駐車場の土地を探している人であったり、建物を建てることを目的とした借地を探している人もいます。土地の利便性がいい場合の場合は、土地から得られる収入も高くなります。借地の場合は必要な時にすぐに取り戻せるとは限りませんが、土地を維持することが目的の場合は、収入源を確保しながら維持するという意味では土地を貸し出すこともひとつの方法です。ただし土地を持っているのが自分である場合は、当然税金もかかってきますので、収入と税金の収支のバランスをよく見て借地にするか見極める必要があります。
空き家を維持する場合の注意点
税金の面から、「やっぱり空き家は維持しておきたい」という方も多いかと思いますし、「今後自分たちが住むかもしれないからそのまま残しておきたい」という方も多いかと思います。しかし空き家を残す場合は、しっかりと管理をしないと、特定空き家や管理不全空き家に指定されてしまい税金が高くなってしまう可能性もあります。そこで最後に、空き家を維持したいと考えている方に向けた注意点について解説をして終わります。
空き家管理を徹底する
空き家は、人が住んでいないことで劣化が進みやすくなってしまったり、時に不法侵入や不法投棄の被害に遭ってしまうこともあります。そのため、空き家を維持していくためには、まずはしっかりと管理をしていくことが大切です。空き家の管理は、大きな部分で言うと住宅設備や屋根、外壁などのメンテナンスがあります。必要に応じてメンテナンスを行うことで、空き家を適切に管理していくことができ、また空き家の劣化を防ぐことができます。その他日々の管理で必要になるのが、掃除や換気、草むしり、郵便受けの確認など小さな部分です。人が住んでいない空き家でも、掃除や換気を怠ってしまうと、カビが繁殖したり野生生物が出入りしてしまうことがあります。今後住む予定がある方や、空き家の資産価値を維持していきたい方にとっては、特に注意して管理をしていく必要があります。
特定空き家や管理不全空き家の指定を回避する
管理が不全である場合は、特定空き家や管理不全空き家に指定に指定されてしまうことがあります。まず、指定されてしまった場合ですが、いきなり税率が適応されるということはありません。最初の段階では、自治体の指導や勧告に従うことが大切です。自治体の指導や勧告に従わない場合は、特定空き家や管理不全空き家に指定されてしまう可能性があります。指定されてもきちんと対応して管理をしていけば、まずは問題ありません。また今後も特定空き家や管理不全空き家に指定されないよう、適切な管理を続けていくことが大切です。
プロに空き家の管理を委託する
空き家の管理は、簡単そうに見えて実はとても大変です。適切な時期に点検やメンテナンスの依頼を各業者に行ったり、空き家に定期的に掃除や換気などの管理行為をしに行かなければいけません。そのため、空き家が現在の住宅から遠く離れている場所にある方や、お仕事の都合がつきにくい方などにとっては空き家管理は大きな負担になってしまいます。そんな方にオススメしたいのが、プロに空き家の管理を委託するという選択肢です。プロに管理を依頼することで、適切な管理をしてもらうことができるため、特定空き家や管理不全空き家に指定されることを防ぎつつ、空き家の資産価値を維持することができます。空き家管理でお困りの方や、自分の力ではどうにもならないという方は、プロに管理を委託する方法も検討しましょう。