空き家を放置することで、近隣住人の生活や地域環境に悪影響を与えてしまったり、建物そのものの資産価値が落ちてしまうなど、さまざまなデメリットが生じてきます。さらに管理不全空き家や特定空き家に指定され、改善指示や命令を無視してしまうと、税金を高くされてしまうなどの金銭的な不利益を受けることとなります。そのため空き家を保有している人は、責任を持って、適切に空き家の管理をしていく必要があります。しかし実際のところ、空き家はどのようにして管理をしていけばいいのでしょうか。空き家の管理と言われてもピンとこないという方も多いかと思いますので、今回のコラムでは空き家の所有者が行うべき、空き家の管理方法やその内容について詳しく解説をしていきます。
空き家管理の目的
冒頭で少し触れている部分もありますが、ここでは、空き家管理の目的について改めて考えていきましょう。空き家管理の目的は、細かく分けていくと多くの理由がありますが、今までのコラムで触れてきた内容でもあるため、今回は大まかに空き家管理の目的を2つに分けて再度確認をしていきます。空き家管理がなぜ必要か、空き家の所有者は知っておくことが大切ですので、空き家管理の大きな2つの目的について一緒に見ていきましょう。
建物の資産性を維持するため
空き家管理の目的のひとつは、建物の資産性を維持するためです。人が住まなくなってしまった家は、劣化のスピードがはやく、水漏れや雨漏りなどのトラブルにも気付くのが遅れてしまうことがあります。適切に管理されていない空き家は、特に水漏れや雨漏りなどのトラブルを起こしやすく、気付いた時には建物全体が脆くなってしまっていたなんてことも珍しい話ではありません。空き家を取り壊し予定の方であれば、資産性を維持するための管理は不要となりますが、空き家を転貸したり売却することを考えている方は、空き家の管理を適切に行っていく必要があるのです。特に売却となると現状の状態を見て値段がつけられるため、トラブルが多く劣化している空き家は、想定している値段がつかないこともあります。空き家の今後の方針が決まっていないという方も、今のうちから適切な管理を行い、資産性を維持できるようにしておくと将来の選択肢が広がります。
他人を危険に晒さないため
空き家管理は、自分たちの利益のためだけではなく、地域住人や地域環境に配慮する目的もあります。例えば伸び切ってしまった庭の枝木が、通行人や車の妨げになってしまったり、時に怪我の要因になってしまうこともあります。雨漏りで傷んでいる空き家の場合は、屋根や外壁が崩れる可能性もあります。また適切に管理されていない空き家は、野生生物が住み込むことで異臭の原因になってしまったり、犯罪現場や不法投棄の現場になってしまうことがあるのです。適切に管理されていない空き家がひとつあるだけで、近隣一体の治安や衛生環境が悪くなることもありますし、近隣住人の怪我につながることもあります。「自分たちは空き家から離れている場所に住んでいるから管理しなくてもいい」「どうせ解体するつもりだから放置していてもいいだろう」と安易な考えて管理を放棄してしまうと、場合によっては損害賠償請求の対象になることもあるのです。空き家の所有者は、近隣の住人や治安の維持のために配慮し、空き家を適切に管理していかなければいけません。
空き家の管理で行うべきこと
空き家の管理は、資産性の維持や近隣住人への配慮として、とても大切であるということを知っていただくことができたかと思います。では、実際に自分が空き家を所有した際、どのように管理していけばいいのでしょうか。もちろん毎日空き家に出入りしなければいけないというわけではありませんが、「適切な管理」がどの程度のものなのか、知る機会はあまりないですよね。そこでここでは、空き家管理で行うべきことや管理が推奨されている時期などについても解説をしていきますので、空き家を管理しようと考えている方は参考にしてみてくださいね。
換気
普段住宅にいるとあまり意識することがないかもしれませんが、空き家は意識的に換気を行わないと、空気が室内に滞り湿気によりカビの原因になってしまうことがあります。これは普通の住宅でも同様のことが言えますが、人が住んでいると住環境を快適にするためにエアコンをかけることで湿度を調整したり、住宅への出入りで家の中に風の通り道ができます。しかし人の出入りがないと、新しい風が入ってこず、特に雨の後などは空き家の室内がジメジメしてしまうことがあるのです。空き家の中で人が動くこともないため、住宅内での風の動きも発生せず、結果として湿った空気が滞りやすくなります。換気はできれば月に1回程度、もう少し頻度をあげて空き家に来れるという方は2週間に1度程度は、意識的に空き家の換気を行いましょう。
室内清掃
人の動きがなくても、空気に含まれる微量のホコリやチリが床や壁に付着し、汚れが蓄積していきます。ホコリやチリが積もった空き家は、見栄えも悪いですし、外から見たときも明らかに人が住んでいないことが分かるため犯罪の場所にされてしまうリスクがあります。そのため、空き家であっても室内清掃は欠かせません。月に1回程度は空き家の室内清掃を行うようにしましょう。掃除は、普段の住宅と同じような掃除方法で問題ありません。床や壁のホコリをとったり、窓を拭いたりと、一般的な掃除を行うだけでも空き家は十分にきれいさを維持することができますよ。
室外清掃
空き家を放置して汚れるのは室内だけではありません。室外も汚れが蓄積していきます。空き家敷地内に樹木などがなくても、風によって落ち葉が敷地内に流れ込むことはありますし、台風や強風で敷地外からゴミなどが敷地内に入り込むことがあります。そのため、室外清掃も欠かせません。室外の落ち葉やゴミ掃除は美観の維持のためにも役立ちます。また郵便受けの清掃も欠かせません。郵便受けを閉じていても、広告やチラシを無理に挟み込まれてしまったり、隙間に入れ込まれてしまうなんてこと実際には多いトラブルです。郵便受けの状態で空き家であることが分かりやすくなってしまうため、郵便受けも定期的に確認をして、掃除をしておくと安心ですよ。
通水
水道管や水回り設備を使用しないでいると、錆びて脆くなってしまうことがあります。お使いの水道管の種類や劣化具合によっても異なりますが、長い期間空き家だった住宅を再利用する際に度々問題になるのが、この水回りのトラブルです。水回りのトラブルが起きることで、水漏れや壁の中などでの漏水、漏電被害が懸念されます。気づかずに使い続けてしまうと、当然水道代が高くなってしまうこともありますし、水漏れ箇所の付近にある柱や梁、床などが腐敗してしまうことがあります。こうした水回りのトラブルを防ぐために、定期的な通水が必要です。通水を行う頻度は月に1回程度が理想的ですが、水道の契約を解除している場合は、水道修理業者の点検などを入れておくと安心です。
空き家の管理で必要な点検・メンテナンス
空き家の管理で必要なことや、頻度について知っていただくことができたかと思います。しかし実際には、ここまで紹介した内容だけでは、空き家の管理が適切とは言えません。空き家や周囲の安全を確保するためには、やはりプロの目による点検や、必要に応じたメンテナンス工事を行っていく必要があります。そこでここでは、プロに依頼した方がいい空き家の管理内容について詳しく解説をしていきます。
屋根・外壁の年1回点検
雨漏り箇所として多いのが、屋根と外壁です。外から見てきれいに見えても、実は内部では雨漏りが発生していて、柱や梁が腐っていたなんてことも実際にはあります。雨漏り被害を拡大させないためには、雨漏りにいち早く気付き、すぐに修理を行うことです。そこで雨漏りにすぐに気付けるように行うのが、年に1回の屋根や外壁の点検です。点検は空き家だけではなく一般的な住宅や大きな商業施設などの建物にも行う、建物の保全のために必要不可欠なものです。年に1回の点検を毎年行うことで、雨漏りの被害が広がる前に修理をすることもできますし、雨漏りが発生しそうな場所を先回りして修繕することも可能です。屋根や外壁の雨漏り点検は、素人の目では判断ができないことも多く、また高所作業が要されるためプロの業者に依頼するようにしましょう。
屋根・外壁の10年～15年に一度のメンテナンス
屋根や外壁は、しっかりと点検をしているから大丈夫というわけではありません。屋根や外壁には、住宅設備と同様に耐用年数や寿命があります。耐用年数や寿命の目安としては、一般的には10年～15年程度と言われているため、建物の資産性を維持していくためには適切なタイミングでメンテナンス工事を実施することが大切です。屋根であれば重ね葺きや葺き替え工事、外壁であればカバー工法や張替え工事のどちらかの選択になることが多いです。同時に屋根と外壁に塗装をしている場合は、塗装も一緒に行っておくと、より屋根や外壁が長持ちします。使用している屋根材や塗料、雨漏り履歴の有無などによって、工事の適切な時期や工法は変わります。適切な見極めをするために、プロの業者に定期点検をしてもらいながら、メンテナンスの時期や工法を話し合っておくと、予算計画も立てやすくなりますよ。
水回りの点検
「水道を止めているから水回りの点検は必要ない」と思われている方も多いかと思いますし、実際に水を止めている空き家の所有者の方も多いかと思います。しかし、水回りの点検は、水を止めている状態でも定期的に行っておくのが望ましいです。その理由としては、水回り設備の劣化や部品の錆びを確認したり、配管の状態を確認しておくためです。今後通水する予定がある場合は、いつでも使えるように水回り設備の点検や配管の点検はしっかりと行っておきましょう。万が一トラブルが発生した際でも、プロの業者に任せることで、迅速に対応してもらうことができますよ。水回り設備の点検は、通水しているか否かに関わらず、年に1回程度は行っておくと安心です。
空き家の管理は一括依頼がオススメ！
今回は空き家管理について、より具体的な管理すべき内容について解説をしてきました。いかがだったでしょうか。思ったよりもやることが多い、と感じた方が多いのではないかと思います。空き家管理は普段住んでいる住宅と同じように清掃や点検・メンテナンスをしていく必要がありますし、むしろ住んでいないことで余計に手間がかかる部分もあります。「遠方だから、そんな簡単に掃除にこれない」「点検やメンテナンスが多すぎて忘れてしまいそう」そんな不安を感じている空き家所有者の方も多いのではないでしょうか。そこでオススメなのが、弊社で行っている空き家管理のサブスクです。最後に、空き家管理でお悩みの方に向けて、弊社の空き家管理のサブスクをご紹介して終わります。
必要な管理内容に応じてプラン契約ができる
「定期的に来れるから自分ではできない部分のみ業者にお願いしたい」という方もいらっしゃれば、「気軽に来れない距離だから全部一括で管理を依頼したい」という方もいらっしゃるかと思います。弊社ではお客様のお悩みに沿ったプランを提案させていただきますので、管理が必要な部分に焦点を当てて無駄なく契約をしていただけます。また費用も一括支払いではなく、月額のサブスク制となるため、お試し感覚で試していただくこともできますよ。
経験豊富な有資格者が対応できる環境
弊社は通常の屋根点検や雨漏り修理などの経験、施工実績も豊富です。そのため、適切な点検や安定した品質を提供することができます。また、弊社には「給水装置工事主任技術者」や「赤外線建物診断士」など、専門的な資格を保有したスタッフも多数在籍しているため、より安心してご依頼していただくことができます。水回りに関しても、「水道局指定業者」に認定されておりますので、確かな実績と技術がございます。